ЭлБиб

INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № 6 (366) / 2018

www.mshj.ru

LAND RELATIONS AND LAND MANAGEMENT

была сдача доли в уставный капитал организо-

ванного покупателям ООО примерно по сле-

дующей схеме:

1) Покупатель учреждал ООО с долей своего

представителя.

2) Представитель фактически покупал у соб-

ственника его земельную долю. Он переда-

вал собственнику оговоренную сумму де-

нег в обмен на:

• доверенность по распоряжению зе-

мельной долей и долей в ООО, которая

будет получена при внесении этой доли

в уставный капитал (это делалось на

всякий случай);

• заявление о внесении земельной доли в

уставный капитал ООО покупателя;

• договор приобретения доли собствен-

ника земельной доли в ООО представи-

телем покупателя, акт о переходе доли и

еще довольно много вспомогательных

документов.

3) Представитель покупателя при участии

нотариуса осуществлял все необходимые

действия по внесению земельной доли в

уставный капитал и приобретению доли

в ООО.

4) После скупки достаточного количества до-

лей проводился выдел участка в собствен-

ность ООО. Для выдела «хорошего» участка

обычно приобреталось не менее 50% до-

лей хозяйства.

Приобретение земельных долей в долго-

срочную аренду также производилось путем

найма арендатором опытного представителя,

который собирал доверенности собственни-

ков земельных долей в обмен на небольшую

плату и обещания хороших условий аренды.

Обычно и в случае приобретения доли, и при

аренде у собственника отбиралось свидетель-

ство на право долевой собственности.

В 2005 г. приняты весьма значимые измене-

ния и дополнения в закон «Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения». Статья

12 редакции закона от 2005 г. гласит: «Без вы-

деления земельного участка в счет земельной

доли такой участник долевой собственности

по своему усмотрению вправе завещать свою

земельную долю, внести ее в уставный (скла-

дочный) капитал сельскохозяйственной орга-

низации, использующей земельный участок,

находящийся в долевой собственности, или

передать свою земельную долю в доверитель-

ное управление, а также продать или подарить

ее

сельскохозяйственной организации, исполь-

зующей земельный участок, находящийся в до-

левой собственности

. Участник долевой соб-

ственности вправе распорядиться земельной

долей по своему усмотрению иным образом

только после выделения земельного участка в

счет земельной доли».

Теперь собственник земельной доли может

продать, подарить или передать земельную

долю только одному лицу — сельскохозяй-

ственной организации, использующей уча-

сток, находящийся в долевой собственности.

Таким образом, возник законодательно опре-

деленный монополизм на рынке земельных

долей, выгодный крупным предприятиям и

агрохолдингам. Директора и владельцы сель-

скохозяйственных организаций получают воз-

можность назначать любую цену за земельные

доли. Неясно, почему законодатель устранил

конкуренцию.

Кроме того, не вполне ясно, что означает

часто повторяющаяся в законе формулиров-

ка «

сельскохозяйственная организация, ис-

пользующая земельный участок, находящий-

ся в долевой собственности

». На самом деле,

организацией, использующей земельный уча-

сток, в соответствии с действующим законо-

дательством может считаться организация,

получившая это право от собственников зе-

мельных долей, оформившая договор. В зако-

не сказано, что эти права имеются у органи-

заций (фермеров), использующих земельный

участок, выделенный в счет земельных долей,

или (в случае приобретения земельных долей)

использующих земельный участок, находя-

щийся в долевой собственности. Лица, претен-

дующие на приобретение долей или участка,

должны иметь «документ, подтверждающий

право покупателя земельной доли на исполь-

зование земельного участка, в составе кото-

рого имеется приобретаемая земельная доля»

(статья 24

. Особенности государственной

регистрации права на земельную долю. Фе-

деральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на не-

движимое имущество и сделок с ним»).

Таким

документом может быть только договор арен-

ды¸ заключенный с собственниками земель-

ных долей или с лицом, уполномоченным со-

бранием собственников долей.

Однако формулировка «сельскохозяй-

ственная организация, использующая земель-

ный участок, находящийся в долевой соб-

ственности», в принципе, допускает и другое

толкование. В частности, на него ссылается ре-

шение Верховного суда РФ Дело № 310-КГ16-

21437, определение от 25 июля 2017 г. Суд счи-

тает, что «при оценке условий использования

земельного участка необходимо учитывать, в

том числе и добросовестное фактическое ис-

пользование такого участка при отсутствии

нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в

общей долевой собственности которых нахо-

дился земельный участок, из которого выде-

лен земельный участок в счет невостребован-

ных долей». Это решение Верховного суда не

только не внесло ясность в понятие «исполь-

зование земельного участка», но значительно

их запутало. Ведь практически невозможно

представить себе ситуацию, когда организа-

ция или фермер самовольно обрабатывает до-

левую собственность без договора аренды, но

при этом не нарушает прав собственников зе-

мельных долей.

Чтобы избежать путаницы и окончательно

прояснить ситуацию

рекомендуется внести

непосредственно в закон «Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения» следую-

щее изменение. Заменить допускающую неод-

нозначное толкование формулировку «сель-

скохозяйственной организации, использующей

земельный участок, находящийся в долевой

собственности» на «сельскохозяйственной

организации, использующей земельный уча-

сток, находящийся в долевой собственности,

на основании зарегистрированного договора

аренды».

Такая формулировка заблокирует также

распространенную схему обхода законода-

тельных норм, когда, используя доверенно-

сти, покупатель может заключить договоры

аренды с владельцами земельного участка

сроком на 11 месяцев и без регистрации пра-

ва формально стать «сельскохозяйственной

организацией, использующей земельный

участок». Теперь он может приобрести все

земельные доли владения этим участком, то

есть фактически купить этот участок без пред-

усмотренного законом согласования с регио-

нальными органами государственной власти.

Оформление невостребованных

долей и взаимодействие

с муниципальными органами

власти

С 1 июля 2011 г. вступили в действие из-

менения в федеральном законе «Об оборо-

те земель сельскохозяйственного назначе-

ния», в соответствии с которыми земельные

доли оформляются в собственность сель-

ских поселений и городских округов. Орга-

ны сельских поселений, которым передали

работы по оформлению невостребованных

земельных долей, в подавляющем большин-

стве не имеют достаточных кадровых и фи-

нансовых ресурсов для проведения этих ра-

бот. Опыт Воронежской области показывает,

что профессиональная организация, специ-

ализирующаяся на оформлении невостребо-

ванных долей, выявляет и оформляет почти

вдвое большую площадь невостребованных

долей, чем это делают сельские поселения

самостоятельно.

В связи с этим предлагается внести изме-

нения в закон «Об обороте земель сельскохо-

зяйственного назначения» и передать вопрос

об оформлении невостребованных земель в

поле регионального законодательства. Целе-

сообразно позволить регионам самим решать,

оформлять ли невостребованные земельные

доли в собственность региона, муниципаль-

ного района или сельских поселений.

В настоящее время при оформлении не-

востребованных земельных долей возника-

ет много вопросов, требующих системных

решений:

1) При проведении работ по оформле-

нию невостребованных земельных долей до-

вольно часто возникают ситуации, когда

все

земельные доли участников общей долевой

собственности на земельный участок оформ-

лены

(собственники выделились, остальные

признаны невостребованными).

При этом в

исходном участке общей долевой собственно-

сти остаются свободные массивы земли, под

которые не осталось земельных долей,

в свя-

зи с чем возникает проблема с оформлением

данных земельных участков. Иногда в перво-

начальном списке владельцев долей имеются

явные пропуски, в других случаях имеют место

несовпадения числа владельцев земельных

Электронная Научная СельскоХ зяйственная Библиот ка