ЭлБиб

Международный сельскохозяйственный журнал

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

ность, при сдаче государством или государственными земле-

пользователями в аренду, а также размера платы за продажу

права аренды земельных участков». Этим Постановлением цен-

тральному уполномоченному органу по управлению земельными

ресурсами поручено, на основании данных государственной ста-

тистики об общем уровне инфляции и результатов мониторинга

земли, по мере необходимости вносить в Правительство страны

предложения об уточнении базовых ставок платы за земельные

участки. Для определения кадастровой (оценочной) стоимости

земельных участков при их продаже государством в республи-

ке проводятся работы по ценовому зонированию, установлению

границ ценовых зон и определению поправочных коэффициен-

тов к базовой ставке платы за земельные участки в населенных

пунктах. В настоящее время эти работы выполнены по большин-

ству областных центров.

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельно-

го участка определяется в соответствии с базовыми ставками

платы за земельные участки с применением к ним поправочных

(повышающих и понижающих) коэффициентов. При определении

оценочной стоимости земельных участков в населенных пунктах

поправочные коэффициенты устанавливаются в соответствии с

границами ценовых зон, определенных в схемах ценового зони-

рования. При этом предельный (максимальный) размер повыша-

ющего или понижающего коэффициента не должен превышать

двукратный размер [2].

Целью оценочно-кадастрового зонирования является опреде-

ление границ ценовых зон с установлением поправочных коэф-

фициентов к базовой ставке платы за земельные участки. При

этом предельный (максимальный) размер повышающего или

понижающего коэффициента не должен превышать двукратный

размер (п. 1 ст. 11 ЗК РК).

Результатом зонирования является схема ценовых зон с уста-

новленными поправочными коэффициентами к базовой став-

ке платы за земельные участки. Поправочные коэффициенты

рассчитываются на основе градостроительных факторов, в том

числе за местоположение по отношению к центру города и вну-

триквартальным условиям. Стоимость 1 м земли в ценовой зоне

определяется путем умножения базовой ставки на соответству-

ющий поправочный коэффициент, установленный для данной

зоны.

Целью зонирования для налогообложения является опреде-

ление территориальных особенностей по условиям налогообло-

жения в границах населенных пунктов с выделением отдельных

зон для дифференциации базовых налоговых ставок на землю

через поправочные коэффициенты.

Для обеспечения единого подхода к оценке земельных участ-

ков на всей территории республики и сопоставимости ее резуль-

татов необходима разработка базовых ставок платы – норматив-

ной цены для определения кадастровой (оценочной) стоимости

земель населенных пунктов при их предоставлении в частную

собственность и порядок определения кадастровой (оценочной)

стоимости земельных участков. Они утверждены Постановле-

нием Правительства Республики Казахстан от 8 мая 1996 г. №

576 и переутверждены без изменений в связи с принятием Зе-

мельного Кодекса Республики Казахстан, Постановлением Пра-

вительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. № 890.

Земельно-кадастровой единицей является учетный квартал,

который должен нести следующую информацию: общая пло-

щадь квартала, количество земельных участков с перечнем их

собственников, границы и площади, местоположение (коорди-

наты), кадастровый номер и кадастровая стоимость земельных

участков.

Оценочный участок – начальный носитель ценовой инфор-

мации. Оценочные участки могут выделяться внутри учетных

кварталов или совпадать с ними. Задача выделения оценочных

участков – покрыть всю территорию ценовыми значениями в аб-

солютном или относительном виде. Абсолютные значения – ры-

ночные или кадастровые стоимости. Относительные значения

– поправочные коэффициенты, учитывающие комплекс ренто-

образующих факторов в 100%-й градации от лучших до худших

значений.

На всей территории зонирования определяются оценочные

участки при использовании относительных значений (коэффи-

циентов). При зонировании по абсолютным значениям (стоимо-

стям) территории, не имеющим рыночных значений, на них раз-

мещаются эталонные участки, где определяются стоимостные

значения расчетным путем через сравнительный, затратный и

доходный методы.

Исходя из юридических определений недвижимо-

сти, выделяются следующие правовые классы недвижимости:

земельные участки, здания и сооружения, объекты незавершен-

ного строительства, многолетние насаждения.

Неосвоенные земельные участки относятся к резервной функ-

циональной зоне. Они имеют потенциальную ценность, величина

которой соответствует стоимости земельных участков по генпла-

ну развития города. Эти земли необходимо выделить в отдель-

ную зону с подразделением на подзоны, соответствующие пери-

одам освоения резервной территории.

Земельные участки индивидуальной жилищной застройки вы-

деляются в отдельный класс недвижимости. Для этих земель, в

отличие от многоквартирной (многоэтажной) застройки, не харак-

терно коммерческое использование, поэтому коммерческая (при-

быльная) составляющая стоимости этих земель незначительна.

Земельные участки коммерческой застройки, включающие и

многоквартирные жилые дома, являются преобладающей терри-

торией населенных пунктов. Эта категория земель – базовая для

других категорий при определении рыночной стоимости посред-

ством введения соответствующих поправочных коэффициентов.

Помимо жилых объектов в составе этих земель находятся офис-

ные, общественно-деловые объекты, объекты промышленности

Электронная Научная СельскоХозяйственная Библиотека