ЭлБиб

№ 2/ 2016

ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

НА ТЕРРИТОРИИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

без санитарно-защитных зон, ряд культурно-бытовых объектов.

Включение в эту категорию жилья обосновывается широкой прак-

тикой его коммерческого использования, прежде всего сдачей в

аренду, а также куплей-продажей.

Земельные участки промышленной и коммунальной недви-

жимости включают производственную зону, а также всю инфра-

структуру жизнеобеспечения: транспорт и связь, электро-во-

до-теплоснабжение, благоустройство и т.д. Эти земли, с точки

зрения рынка, являются своеобразным общественным товаром,

стоимость которого неконкурентоспособна и близка к величине

затратной составляющей.

На территории, не имеющей рыночных значений, стоимостные

значения определяются расчетным путем через сравнительный,

затратный и доходный методы [3].

Города всегда были и остаются мощным фактором развития

экономики государства. Они оказывают влияние на политический

и социально-культурный уровень развития страны. Их развитие

напрямую зависит от инвестиций. Земля, как основной базис всех

процессов жизнедеятельности общества в политической, эконо-

мической, социальной, производственной, коммунальной, эколо-

гической и других сферах, обладает стоимостью, качественная

оценка которой представляет собой одно из важнейших условий

нормального функционирования и развития многоукладной эко-

номики. Земля в городе имеет разное потенциальное значение

по комфортности проживания. Если рассматривать город как це-

лостную организационную структуру, то качество проживания на-

селения и оценка территории в различных районах будут состо-

ять из сочетания ряда факторов, оценивающих местоположение

участка, качество территории (рельеф, просадочность, уровень

грунтовых вод), экологическую ситуацию и ландшафтно-рекре-

ационную ценность, обеспеченность земельного участка объ-

ектами культурно-бытового назначения, объектами инженерной

инфраструктуры и пр. Эти факторы названы рентообразующими

факторами, по которым производится расчет коэффициента от-

носительной градостроительной ценности, отражающий условия

проживания населения в разных районах города [4].

Кадастровая (нормативная) цена земли – одной из главных

экономических регуляторов земельных отношений в процессе

образования различных форм хозяйствования и вовлечения в

рыночный оборот. Основой определения кадастровой оценочной

стоимости земельных участков является нормативный показа-

тель цены земли – базовая ставка платы за земельные участки.

Базовая ставка платы за земельные участки – нормативная цена

земли, выражающая сущность средней величины земельной

ренты в данных экономических условиях [5].

По своей экономической сути кадастровая цена земли явля-

ется основой для определения всех форм платежей за землю:

земельного налога, арендной платы, залоговой цены и т.д. Ка-

дастровая оценка городских земель – совокупность администра-

тивных, технических и социально-экономических действий по

установлению кадастровой стоимости земельных участков ад-

министративно-территориального образования в границах оце-

ночных зон по состоянию на определенную дату.

Оценка осуществляется на основе комплексного доходного,

сравнительного и затратного подходов с использованием инфор-

мации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне

арендной платы и доходности использования земельных участ-

ков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих

факторов, включая местоположение земельных участков, про-

веденные на них улучшения, уровень социального и инженер-

но-транспортного обустройства территории и др.

Все более широкое развитие в республике получает вторич-

ный рынок земли, который формируется в ходе сделок, осущест-

вляемых физическими и негосударственными юридическими

лицами между собой. Он включает операции по купле-продаже

земельных участков, оформлению их наследования и дарения,

передаче участков или права землепользования в качестве взно-

са в уставные капиталы хозяйственных товариществ либо в каче-

стве пая в имущество производственных кооперативов, сдаче в

аренду и залог земельных участков или права землепользования

и другие сделки.

Наиболее интенсивно рынок земельной недвижимости раз-

вивается в городах Астана, Алматы, других крупных городах и

промышленных центрах. При этом во многих случаях рыночная

цена не оправданна, превышает нормативную (кадастровую сто-

имость) земельных участков, которая должна определятся ниж-

ним (минимальным) уровнем рыночных цен [6].

Литература

1. Акимов В.В., Уразаков Н.Р. Кадастровая оценка земель на-

селенных пунктов в Республике Казахстан // Земельные ресурсы

Казахстана. 2007. № 3 (42).

2. Гаркушина В.В. Особенности кадастровой оценки земель

населенных пунктов для целей налогообложения в Казахстане //

Земельные ресурсы Казахстана. 2003. № 1 (16).

3. Дюсенбеков З.Д. О регулировании оценочной деятельности

в Республике Казахстан: проблемы и состояние // Земельные ре-

сурсы Казахстана. 2007. № 3 (42).

4. Методические указания по разработке базовой ставки пла-

ты за земельные участки населенных пунктов (городов). Астана,

2006.

5. Сводный аналитический отчет о состоянии и использовании

земель Республики Казахстан за 2014 год. Астана.

6. Умербаева З., Усен Ж. Новый Земельный кодекс – катали-

затор аграрной реформы в Казахстане / Юридическая фирма

«Помощь», 2007.

ziyadinara@mail.ru

Электронная Научная СельскоХозяйственная Библиотека