ЭлБиб

ИНФОРМАЦИЯ и ВЫСТАВКИ

ХЛЕБОПЕЧЕНИЕ РОССИИ

5/2008

достигнуть принципиальной догово-

ренности между всеми участниками

сделки по условиям, порядку и спо-

собу расчетов, для согласованного

между сторонами порядка разра-

ботать схему проведения сделки

и пакет соответствующих договоров

(кредитный договор, договор купли-

продажи, договор об ипотеке, до-

говор о предоставлении банковской

гарантии и т.д.). Полученный пакет

договоров необходимо согласо-

вать и подписать всеми участниками

сделки. При этом подписание доку-

ментов и проведение расчетов про-

исходит в несколько этапов, так как

между ними происходит регистрация

сделки в регистрационном органе

и страхование залога. Важно про-

следить, чтобы все участники сделки

исполнили свои принципиальные

обязательства на каждом из этапов.

Несмотря на то, что выработанные

рынком схемы проведения сделки

вполне прозрачны и защищают ин-

тересы каждой из сторон, их реали-

зация в обязательном порядке тре-

бует профессиональной подготовки

и опыта как со стороны банка, так и со

стороны продавца и покупателя.

Поэтому еще одним препятствием

на пути реализации коммерческой

ипотеки для МСБ в России является

сложность внутрибанковской стан-

дартизации процесса предоставле-

ния кредитного продукта

. Индиви-

дуальный подход, практикующийся

в сделках с крупным корпоративным

бизнесом, здесь весьма затруднен

ввиду несравнимо большего потока

заемщиков, и банки вынуждены раз-

рабатывать типовые услуги, которые

должны отвечать двум требованиям:

во-первых, соответствовать запро-

сам максимального количества по-

тенциальных клиентов и, во-вторых,

минимизировать риски банка.

Еще одной очень важной пробле-

мой, тормозящей развитие коммер-

ческой ипотеки, является

легализа-

ция рыночной стоимости объектов

недвижимости

– некоторые про-

давцы в целях уклонения от нало-

гообложения занижают стоимость

сделки. Такие схемы крайне опасны

для участников сделки, так как за-

частую оформляются с нарушением

законодательства РФ.

Помимо ранее описанных проблем

участники подобных сделок могут

столкнуться с существенными труд-

ностями, связанными с земельными

отношениями. Банки могут профинан-

сировать приобретение земельных

участков как с объектами коммерче-

ской недвижимости, так и без них.

А вот приобретение объекта, стоя-

щего на земле, не принадлежащей

собственнику здания, не обойдется

без проволочек. Так, например, в Мо-

скве практически вся земля находится

в долгосрочной аренде у собствен-

ников помещений. Тем самым это

может привести к увеличению сроков

проведения сделки по приобретению

коммерческой недвижимости.

И наконец, предлагаемые кредиты

на коммерческую ипотеку в основном

краткосрочны, что связано с

нехват-

кой долгосрочных финансовых ресур-

сов у банков

. Тем самым возрастает

финансовая нагрузка на предпри-

нимателя, что делает коммерческую

ипотеку менее выгодным инструмен-

том, чем она могла бы быть.

Основные схемы предоставле-

ниякоммерческойипотеки.

Как уже

отмечалось ранее, для коммерческой

недвижимости, в отличие от жилых

помещений, Законом «Об ипотеке»

предусмотрен совершенно иной ме-

ханизм оформления и регистрации

залога. Поэтому рынок выработал

несколько способов проведения по-

добного рода сделок, позволяющих

осуществлять их в рамках действую-

щего законодательства.

С использованием банковской

гарантии/аккредитива

Заключается договор купли-про-

дажи, после чего продавец полу-

чает часть средств от покупателя

(собственные средства покупателя),

а также гарантию банка. Затем про-

исходит регистрация собственности

на нового покупателя. Далее осу-

ществляется регистрация договора

залога, после чего производится

выдача кредитных средств и оконча-

тельный расчет. Данную схему назы-

вают самой сложной и длительной.

Через заключение договора

об ипотеке с продавцом и после-

дующую продажу недвижимости

с обременением покупателю

. По-

сле регистрации залога происходит

частичная оплата (данная величина

устанавливается сторонами по до-

говоренности). Оставшаяся часть вы-

плачивается после регистрации пе-

рехода права собственности.

С использованием вновь создан-

ного юридического лица, на баланс

которого ставится объект недвижи-

мости

. Впоследствии заемщик выку-

пает акции этой компании, выплачи-

вая кредит.

С временным залогом и/или ис-

пользованиемчастныхзаймов

(навре-

мя перехода права собственности

и регистрации залога).

Заметим, что, несмотря на прин-

ципиальные отличия, применение

всех перечисленных схем направ-

лено на одну общую цель – наличие

обеспечения по кредитной сделке

с момента предоставления кредит-

ных средств.

Стоит отметить, что при разработ-

ке кредитного продукта

«Коммерче-

ская ипотека»

Банк «СОЮЗ» уделил

особое внимание гибкости проведе-

ния сделок и уже сейчас готов пред-

ложить заемщикам следующие стан-

дартные порядки предоставления

коммерческой ипотеки:

• различные формы расчетов – ча-

стями или единовременно, до или по-

сле перехода права собственности;

• различные формы расчетов – на-

личная и/или безналичная, и/или сме-

шанная;

• различные типы покупателей

и продавцов – физические или юри-

дические лица;

• возможность в рамках одной кре-

дитной сделки осуществлять финан-

сирование не только покупки по до-

говору, но и дополнительные платежи

в пользу продавца (например, ремонт

объекта недвижимости);

• возможность проведения рас-

четов с использованием банковской

ячейки;

• по желанию продавца и/или по-

купателя Банк «СОЮЗ» может предо-

ставить продавцу банковскую гаран-

тию надлежащего исполнения обяза-

тельств по договору купли-продажи.

Коммерческая ипотека в России

и за рубежом и перспективы ее

развития.

В России коммерческая

ипотека только начинает развиваться.

Приобретение коммерческой недви-

жимости за счет собственных средств

доступно только крупным компаниям.

Остальным остается искать альтер-

нативные источники финансирова-

ния. Однако именно для компаний,

которым для приобретения недви-

жимости не хватает собственных

ресурсов, этот поиск представляет

наибольшую сложность. И только не-

многие банки – такие, как, например,

Банк «СОЮЗ», готовы предоставлять

коммерческую ипотеку предприяти-

ям малого и среднего бизнеса. Уже

сейчас аналитики рассматривают

приобретение офисов, складов, тор-

говых помещений по коммерческой

ипотеке в качестве выгодной инве-

стиции, сравнимой с приобретением

жилой квартиры, обеспечивающей

ее владельцу стабильный прирост

капитала. К тому же по мере разви-

тия рынка финансовых институтов

и привлечения финансовых средств

с рынка капитала (как российского,

так и иностранного) будет решаться

проблема дефицита и высокой стои-

мости «длинных» денег, что сделает

коммерческую ипотеку доступнее

для представителей МСБ.

Помимо этого, в настоящее время

на государственном уровне решается

вопрос о необходимости внесения

изменений в закон об ипотеке. Таким

образом, часть проблем, препят-

ствующих развитию коммерческой

ипотеки, будет постепенно решаться,

что спровоцирует значительный рост

кредитного рынка в данной сфере.

Банк «СОЮЗ»

Электро ная Научная СельскоХозяйствен ая Библиотека