ЭлБиб

ИНФОРМАЦИЯ и ВЫСТАВКИ

ХЛЕБОПЕЧЕНИЕ РОССИИ

5/2008

Что такое коммерческая ипотека?

К сочетанию слов «коммерческая

ипотека» предприниматели малого

и среднего бизнеса начали привы-

кать совсем недавно: это относи-

тельно новое понятие для российской

практики. В средствах массовой

информации и в обыденной жизни

чаще всего обсуждаются вопросы,

связанные с ипотекой жилья. Однако

для бизнесменов наибольшую акту-

альность имеют вопросы, связанные

с ипотекой именно коммерческой не-

движимости.

К коммерческой недвижимости

относят объекты, предназначенные

для деятельности, связанной с из-

влечением прибыли. В основном это

нежилой фонд: производственные,

складские, торговые и администра-

тивные здания, сооружения и по-

мещения (части зданий). Впрочем,

к объектам коммерческой недвижи-

мости с определенными оговорками

могут быть отнесены и жилые по-

мещения, используемые в коммер-

ческих целях, и земельные участки,

используемые в производственных,

в том числе и сельскохозяйственных,

и иных целях, связанных с извлечени-

ем прибыли.

Западныйопыт показывает, чтопри

грамотной эксплуатации коммерче-

ской недвижимости – сдаче в аренду

помещений под офисы, магазины,

предприятия сферы услуг – ее доход-

ность вполне сопоставима с любой

другой сферой малого и среднего

бизнеса и позволяет использовать

ипотечные кредиты.

Смысл коммерческой ипотеки за-

ключается в том, чтобы кредитовать

покупкукоммерческойнедвижимости

под ее же залог. Специфика данного

вида сделок заключается в следую-

щем: во-первых, это более сжатые,

по сравнению с жилищным кредито-

ванием, сроки погашения кредита.

Это обусловлено тем, что приоб-

ретенный объект недвижимости ис-

пользуется для получения дохода

и таким образом окупает себя. Во-

вторых, процентные ставки по ипо-

течным кредитам, выданным на по-

купку коммерческий недвижимости,

зачастую выше, чем по кредитам,

выданным на покупку жилья. С одной

стороны, это связано все с той же

доходностью, а с другой – с много-

численными усилиями, предприни-

маемыми государством для стиму-

лирования развития жилищной ипо-

теки как социально значимой сферы.

Кроме того, размер первоначального

взноса в коммерческой ипотеке боль-

ше, чем в жилищной, а в качестве

условий присутствуют требования

прибыльности баланса и платежеспо-

собности заемщика. Эти требования

обусловлены жесткими требовани-

ями к кредитоспособности приоб-

ретателей. При этом регистрацию

права собственности на нежилые

помещения с одновременным обре-

менением ипотекой российское за-

конодательство не предусматривает,

что является еще одной важной осо-

бенностью коммерческой ипотеки.

То есть недвижимость сначала надо

приобрести, и только потом ее можно

закладывать, чтобы получить деньги.

Потребности малого и средне-

го бизнеса в коммерческой ипо-

теке в России.

Развитие интереса

малого и среднего бизнеса (МСБ)

к коммерческой ипотеке, которое

мы наблюдаем в настоящее время,

вполне логично. В целом МСБ пре-

вращается в активного и важного

участника современной экономики,

нуждающегося в торговых, склад-

ских и производственных помеще-

ниях. Так, если ранее первоочеред-

ной задачей большинства предпри-

ятий МСБ было извлечение прибыли

в максимально короткий срок и вы-

живание, то теперь, пройдя сложный

стартовый период своего развития,

они уже с большей уверенностью

и более детально подходят к долго-

срочному планированию и принятию

стратегических решений.

Ипотека коммерческой недвижи-

мости сегодня становится все более

и более востребована компаниями

малого и среднего бизнеса, у которых

нет собственных средств на покупку,

и им проще взять ипотечный кредит

и постепенно погашать его в течение

определенного срока – как правило,

в настоящее время все чаще ежеме-

сячный платеж по кредиту сопоста-

вим с ежемесячной арендной платой.

На рынке коммерческой недвижи-

мости уже несколько лет наблюдается

повышенный рост арендных ставок.

При этом на активное строительство

торговых и бизнес-центров данный

рост не влияет. В то же время подъем

в сфере коммерческого строитель-

ства значительно расширил выбор

помещений, которые представители

МСБ могут рассматривать в качестве

объекта для инвестиций. Последнее

время приобретение недвижимо-

сти рассматривается предприни-

мателями не только как увеличение

основных средств, необходимых

для развития действующего бизнеса,

но и как доходные вложения в вы-

соколиквидные активы с огромным

потенциалом роста стоимости, кото-

рые могут приносить доход от сдачи

в аренду, если бизнес прекратит свое

существование.

Стоит отметить, что коммерческая

ипотека также востребована физиче-

скими лицами, желающими открыть

собственный бизнес, владельцами

компаний или занимающими веду-

щие должности в управлении компа-

ниями.

Сложности реализации ком-

мерческой ипотеки в России.

Многие российские банки неохотно

предоставляют предприятиям МСБ

кредиты на приобретение нежилых

помещений под залог этих же по-

мещений. Связано это не только

с пробелами в российском законо-

дательстве, но и с отсутствием схем,

одинаково обеспечивающих без-

опасность и гарантии проведения

сделки со всех сторон – банка, заем-

щика и продавца.

Одной из причин, тормозящих

развитие коммерческой ипотеки

для МСБ, является

«непрозрачность»

работы предприятия

и примене-

ние так называемых «серых» схем.

Не вызывает сомнений тот факт,

что для банков предпочтительнее

не просто давно работающий на рын-

ке клиент, а клиент с постоянным

бизнесом и понятными стабильными

оборотами. Многие российские бан-

ки подписывают кредитные договоры

и выдают денежные средства до ре-

гистрации сделки только в том слу-

чае, если знают клиента не один год.

Другой причиной, провоцирующей

трудности в реализации коммерче-

ской ипотеки, является

несовершен-

ство российского законодательства

а именно, невозможность одновре-

менной регистрации права собствен-

ности и ипотеки в пользу банка. При

предоставлении клиентам ипотеки

на жилую недвижимость продажа

и залог объекта недвижимости проис-

ходят одновременно. Таким образом,

кредит либо не выдается (сделка

не регистрируется), либо выдается

и одновременно обеспечивается за-

логом. При коммерческой ипотеке

это невозможно, так как регистрация

должна осуществляться в два эта-

па – регистрация залога и регистра-

ция перехода права собственности.

Стоит также учесть, что стороны сдел-

ки должны искать компромиссные ре-

шения, при которых интересы каждой

стороны соблюдаются, но с опреде-

ленными небольшими уступками.

Сложность структурирования и ре-

ализации сделки

является прямым

следствием несовершенства зако-

нодательства. При предоставлении

коммерческой ипотеки необходимо

Электронная Научная Сельск Хозяйственная Библиотека