ЭлБиб

КОНДИТЕРСКОЕ ПРОИЗВОДСТВО

•

6/2008

ЭКОНОМИКА и УПРАВЛЕНИЕ

Что такое коммерческая ипотека?

К сочетанию слов «коммерческая ипотека»

предприниматели малого и среднего бизнеса (МСБ)

начали привыкать совсем недавно: это относительно

новое понятие для российской практики. В средствах

массовой информации и в обыденной жизни чаще

всего обсуждаются вопросы, связанные с ипотекой жилья. Однако для

бизнесменов наибольшую актуальность имеют вопросы, связанные с ипотекой

именно коммерческой недвижимости.

К коммерческой недвижимости относят объекты, предназначенные для

деятельности, связанной с извлечением прибыли. В основном, это нежилой фонд:

производственные, складские, торговые и административные здания, сооружения

и помещения (части зданий). Впрочем, к объектам коммерческой недвижимости с

определенными оговорками могут быть отнесены и жилые помещения,

используемые в коммерческих целях, и земельные участки, используемые в

производственных, в том числе и сельскохозяйственных, и иных целях, связанных с

извлечением прибыли.

Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой

недвижимости – сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия

сферы услуг – ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого и

среднего бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Смысл коммерческой ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку

коммерческой недвижимости под ее же залог. Специфика данного вида сделок

заключается в следующем: во+первых, это более сжатые по сравнению с жилищным

кредитованием сроки погашения кредита. Это обусловлено тем, что приобретенный

объект недвижимости используется для получения дохода и таким образом окупает

себя. Во+вторых, процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным на покупку

коммерческий недвижимости, зачастую выше, чем по кредитам, выданным на

покупку жилья. С одной стороны, это связано все с той же доходностью, а с другой –

с многочисленными усилиями, предпринимаемыми государством для

стимулирования развития жилищной ипотеки как социально значимой сферы. Кроме

того, размер первоначального взноса в коммерческой ипотеке больше, чем в

жилищной, а в качестве условий присутствуют требования прибыльности баланса и

платежеспособности заемщика. Эти требования обусловлены жесткими

требованиями к кредитоспособности приобретателей. При этом регистрацию права

собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой

российское законодательство не предусматривает, что является еще одной важной

особенностью коммерческой ипотеки. Таким образом, недвижимость сначала надо

приобрести, и только потом ее можно закладывать, чтобы получить деньги.

Потребности малого и среднего бизнеса

в коммерческой ипотеке в России

Развитие интереса малого и среднего

бизнеса (МСБ) к коммерческой ипотеке,

которое мы наблюдаем в настоящее вре

мя, вполне логично. В целом МСБ превра

щается в активного и важного участника

современной экономики, нуждающегося

в торговых, складских и производственных

помещениях. Так, если ранее первооче

редной задачей большинства предприя

тий МСБ было извлечение прибыли в мак

симально короткий срок и выживание, то

теперь, пройдя сложный стартовый пери

од своего развития, они уже с большей

уверенностью и более детально подходят

к долгосрочному планированию и приня

тию стратегических решений.

Ипотека коммерческой недвижимости

сегодня становится все более и более во

стребованой компаниями малого и сред

него бизнеса, у которых нет собственных

средств на покупку, и им проще взять ипо

течный кредит и постепенно погашать его

в течение определенного срока. Как пра

вило, в настоящее время все чаще ежеме

сячный платеж по кредиту сопоставим с

ежемесячной арендной платой.

На рынке коммерческой недвижимости

уже несколько лет наблюдается повышен

ный рост арендных ставок. При этом на ак

тивное строительство торговых и бизнес

центров данный рост не влияет. В то же

время подъем в сфере коммерческого

строительства значительно расширил вы

бор помещений, которые представители

МСБ могут рассматривать в качестве

объекта для инвестиций. Последнее вре

мя приобретение недвижимости рассмат

ривается предпринимателями не только

как увеличение основных средств, необ

ходимых для развития действующего биз

неса, но и как доходные вложения в высо

коликвидные активы с огромным потенци

алом роста стоимости, которые могут при

носить доход от сдачи в аренду, если биз

нес прекратит свое существование.

Также стоит отметить, что коммерчес

кая ипотека также востребована физичес

кими лицами, желающими открыть соб

ственный бизнес, владельцами компаний

или занимающими ведущие должности в

управлении компаний.

Сложности реализации коммерческой

ипотеки в России

Многие российские банки неохотно

предоставляют предприятиям МСБ креди

ты на приобретение нежилых помещений

под залог этих же помещений. Связано это

не только с пробелами в российском за

конодательстве, но и отсутствием схем,

одинаково обеспечивающих безопас

ность и гарантии проведения сделки со

всех сторон – банка, заемщика и продав

ца.

Одной из причин, тормозящих развитие

коммерческой ипотеки для МСБ, является

«непрозрачность» работы предприятия

применение так называемых «серых»

схем. Не вызывает сомнений тот факт, что

для банков предпочтительнее не просто

давно работающий на рынке клиент, а

клиент с постоянным бизнесом и понятны

ми стабильными оборотами. Многие рос

сийские банки подписывают кредитные

договоры и выдают денежные средства

до регистрации сделки только в том слу

чае, если знают клиента не один год.

Другой причиной, провоцирующей

трудности в реализации коммерческой

Электронная Научная СельскоХозяйственная Библиотек