12 / 48
КОНДИТЕРСКОЕ ПРОИЗВОДСТВО
•
6/2008
10
ЭКОНОМИКА и УПРАВЛЕНИЕ
ипотеки, является
несовершенство рос
сийского законодательства
, а именно не
возможность одновременной регистра
ции права собственности и ипотеки в
пользу банка. При предоставлении клиен
там ипотеки на жилую недвижимость про
дажа и залог объекта недвижимости про
исходят одновременно. Таким образом,
кредит либо не выдается (сделка не реги
стрируется), либо выдается и одновре
менно обеспечивается залогом. При ком
мерческой ипотеке это невозможно, так
как регистрация должна осуществляться в
два этапа – регистрация залога и регист
рация перехода права собственности.
Стоит также учесть, что стороны сделки
должны искать компромиссные решения,
при которых интересы каждой стороны
соблюдаются, но с определенными не
большими уступками.
Сложность структурирования и реали
зации
сделки является прямым следстви
ем несовершенства законодательства.
При предоставлении коммерческой ипо
теки необходимо достигнуть принципиаль
ной договоренности между всеми участ
никами сделки по условиям, порядку и
способу расчетов, для согласованного
между сторонами порядка разработать
схему проведения сделки и пакет соответ
ствующих договоров (кредитный договор,
договор купли продажи, договор об ипо
теке, договор о предоставлении банковс
кой гарантии и т.д.). После чего получен
ный пакет договоров необходимо согла
совать и подписать всеми участниками
сделки. При этом подписание документов
и проведение расчетов происходят в не
сколько этапов, так как между ними про
исходят регистрация сделки в регистра
ционном органе и страхование залога.
Важно проследить, чтобы все участники
сделки исполнили свои принципиальные
обязательства на каждом из этапов.
Несмотря на то, что выработанные рын
ком схемы проведения сделки вполне
прозрачны и защищают интересы каждой
из сторон, их реализация в обязательном
порядке требует профессиональной под
готовки и опыта как со стороны банка, так
и со стороны продавца и покупателя.
Поэтому еще одной проблемой на пути
реализации коммерческой ипотеки для
МСБ в России является
сложность внутри
банковской стандартизации процесса
предоставления кредитного продукта
.
Индивидуальный подход, практикующийся
в сделках с крупным корпоративным биз
несом, здесь весьма затруднен ввиду не
сравнимо большего потока заемщиков, и
банки вынуждены разрабатывать типовые
услуги, которые должны отвечать двум тре
бованиям: во первых, соответствовать зап
росам максимального количества потен
циальных клиентов, и, во вторых, миними
зировать риски банка.
Еще одной очень важной проблемой,
тормозящей развитие коммерческой ипо
теки, является
легализация рыночной сто
имости объектов недвижимости
– некото
рые продавцы в целях уклонения от нало
гообложения занижают стоимость сделки.
Такие схемы крайне опасны для участни
ков сделки, так как зачастую оформляют
ся с нарушением законодательства РФ.
Помимо ранее описанных проблем
участники подобных сделок могут столк
нуться с существенными трудностями, свя
занными с земельными отношениями. Бан
ки могут профинансировать приобрете
ние земельных участков как с объектами
коммерческой недвижимости, так и без
них. А вот приобретение объекта, стояще
го на земле, не принадлежащей собствен
нику здания, не обойдется без проволо
чек. Например, в Москве практически вся
земля находится в долгосрочной аренде у
собственников помещений. Тем самым это
может привести к увеличению сроков про
ведения сделки по приобретению ком
мерческой недвижимости.
И наконец, предлагаемые кредиты на
коммерческую ипотеку в основном крат
косрочны, что связано с
нехваткой дол
госрочных финансовых ресурсов у бан
ков
. Тем самым возрастает финансовая
нагрузка на предпринимателя, что дела
ет коммерческую ипотеку менее выгод
ным инструментом, чем она могла бы
быть.
Основные схемы предоставления
коммерческой ипотеки
Как уже отмечалось ранее для коммер
ческой недвижимости в отличие от жилых
помещений Законом «Об ипотеке» пре
дусмотрен совершенно иной механизм
оформления и регистрации залога. Поэто
му рынок выработал несколько способов
проведения подобного рода сделок, по
зволяющих осуществлять их в рамках дей
ствующего законодательства.
1. С использованием банковской га
рантии/аккредитива. Заключается дого
вор купли продажи, после чего продавец
получает часть средств от покупателя
(собственные средства покупателя), а
также гарантию банка. Затем происходит
регистрация собственности на нового по
купателя. Далее осуществляется регист
рация договора залога, после чего произ
водится выдача кредитных средств и окон
чательный расчет. Данную схему называ
ют самой сложной и длительной.
2. Через заключение договора об ипо
теке с продавцом и последующую прода
жу недвижимости с обременением поку
пателю. После регистрации залога про
исходит частичная оплата (данная величи
на устанавливается сторонами по догово
ренности). Оставшаяся часть выплачива
ется после регистрации перехода права
собственности.
3. С использованием вновь созданного
юридического лица, на баланс которого
ставится объект недвижимости. Впослед
ствии заемщик выкупает акции этой ком
пании, выплачивая кредит.
4. С временным залогом и/или исполь
зованием частных займов (на время пере
хода права собственности и регистрации
залога).
Заметим, что, несмотря на принципи
альные отличия, применение всех пере
численных схем направлено на одну об
щую цель – наличие обеспечения по кре
дитной сделке с момента предоставления
кредитных средств.
Стоит отметить, что при разработке
кредитного продукта «Коммерческая ипо
тека» Банк «СОЮЗ» уделил особое внима
ние гибкости проведения сделок и уже
сейчас готов предложить заемщикам сле
дующие стандартные порядки предостав
ления коммерческой ипотеки:
• различные формы расчетов – частями
или единовременно, до или после перехо
да права собственности;
• различные формы расчетов – налич
ная и/или безналичная, и/или смешанная;
• различные типы покупателей и про
давцов – физические или юридические
лица;
• возможность в рамках одной кредит
ной сделки осуществлять финансирова
ние и покупки по договору, и дополнитель
ных платежей в пользу продавца (напри
мер, ремонт объекта недвижимости);
Электрон ая Научна СельскоХозяйственная Библиотека