ЭлБиб

ПИЩЕВАЯ ПРОМЫШЛЕННОСТЬ

11/2008

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ

Прежде чем говорить о сложностях

на пути развития коммерческой ипоте*

ки в России, надо определиться с тем,

что именно в деловых кругах называют

коммерческой ипотекой. Для российс*

кой практики это понятие относительно

новое, так как чаще всего в СМИ и обы*

денной жизни обсуждаются вопросы,

связанные с ипотекой жилья. Итак, к

коммерческой недвижимости относят

объекты, предназначенные для дея*

тельности, связанные с извлечением

прибыли. В основном это нежилой

фонд – производственные, складские,

торговые и административные здания,

сооружения и помещения (части зда*

ний). Кроме того, к объектам коммер*

ческой недвижимости многие специа*

листы относят и жилые помещения, ис*

пользуемые в коммерческих целях, и

земельные участки, используемые в

целях, связанных с извлечением при*

были.

Многие российские банки неохотно

предоставляют предприятиям МСБ

кредиты на приобретение нежилых по*

мещений под залог этих же помеще*

ний. Это связано не только с пробела*

ми в российском законодательстве, но

и с отсутствием схем, одинаково обес*

печивающих безопасность и гарантии

проведения сделки со всех сторон –

банка, заемщика и продавца.

Одна из основных причин, тормозя*

щих развитие коммерческой ипотеки

для МСБ, — это

«непрозрачность» ра

боты предприятия

и применение так

называемых «серых» схем. Не вызывает

сомнений тот факт, что для банков

предпочтительнее не просто давно ра*

ботающий на рынке клиент, а клиент с

постоянным бизнесом и понятными

стабильными оборотами. Многие рос*

сийские банки подписывают кредитные

договоры и выдают денежные средства

до регистрации сделки, только если,

например, знают клиента не один год.

Проблемы и перспективы

коммерческой ипотеки

Другая, не менее важная причина,

провоцирующая трудности в реализа*

ции коммерческой ипотеки, —

несо

вершенство российского законода

тельства

, а именно, невозможность

одновременной регистрации права

собственности и ипотеки в пользу бан*

ка. При предоставлении клиентам ипо*

теки на жилую недвижимость продажа

и залог объекта недвижимости проис*

ходят одновременно. Таким образом,

кредит либо не выдается (сделка не ре*

гистрируется), либо выдается и одно*

временно обеспечивается залогом.

При коммерческой ипотеке это невоз*

можно, так как регистрация должна

осуществляться в два этапа – регистра*

ция залога и регистрация перехода

права собственности. Стоит также

учесть, что стороны сделки должны ис*

кать компромиссные решения, при ко*

торых интересы каждой стороны со*

блюдаются, но с определенными не*

большими уступками.

Сложность структурирования и

реализации сделки

является прямым

следствием несовершенства законода*

тельства. При предоставлении ком*

мерческой ипотеки необходимо дос*

тигнуть принципиальной договоренно*

сти между всеми участниками сделки

относительно условий и порядка и спо*

соба расчетов. Затем для согласован*

ного между сторонами порядка разра*

ботать схему проведения сделки и па*

кет соответствующих договоров (кре*

дитный договор, договор купли*про*

дажи, договор об ипотеке, договор о

предоставлении банковской гарантии

и т. д.). После чего полученный пакет

договоров необходимо согласовать и

подписать всеми участниками сделки.

При этом подписание документов и

проведение расчетов происходит в не*

сколько этапов, так как между ними

проходит регистрация сделки в регист*

рационном органе и страхование

предмета залога. Важно проследить,

чтобы все участники сделки исполнили

свои принципиальные обязательства

на каждом из этапов.

Несмотря на то, что выработанные

рынком схемы проведения сделки

вполне прозрачны и защищают интере*

сы каждой из сторон, их реализация в

обязательном порядке требует профес*

сиональной подготовки и опыта как со

стороны банка, так и со стороны про*

давца и покупателя.

Поэтому еще одна сложность на пути

реализации коммерческой ипотеки в

России для МСБ состоит в

сложности

внутрибанковской стандартизации

процесса предоставления кредит

ного продукта.

Индивидуальный под*

ход, практикующийся в сделках с круп*

ным корпоративным бизнесом, здесь

весьма затруднен ввиду несравнимо

большего потока заемщиков, и банки

вынуждены разрабатывать типовые ус*

луги, которые должны отвечать двум

требованиям: во*первых, соответство*

вать запросам максимального количе*

ства потенциальных клиентов и, во*

вторых, минимизировать риски банка.

Еще одна очень важная проблема,

тормозящая развитие коммерческой

ипотеки, —

легализация рыночной

стоимости объектов недвижимости

некоторые продавцы в целях уклоне*

ния от налогообложения занижают

стоимость сделки. Такие схемы крайне

опасны для участников сделки, так как

зачастую оформляются с нарушением

законодательства РФ.

Помимо ранее описанных проблем

участники подобных сделок могут стол*

кнуться с существенными трудностями,

связанными с земельными отношения*

ми. Банки могут профинансировать

приобретение земельных участков как с

объектами коммерческой недвижимос*

ти, так и без них. А вот приобретение

объекта, стоящего на земле, не принад*

лежащей собственнику здания, не

обойдется без проволочек. Так, напри*

мер, в Москве практически вся земля

находится в долгосрочной аренде у

собственников помещений. Тем самым

это может привести к увеличению сро*

ков проведения сделки по приобрете*

нию коммерческой недвижимости.

И наконец, предлагаемые кредиты

на коммерческую ипотеку в основном

краткосрочны, что связано с

нехват

для малого и среднего

бизнеса в России

Э ектронная Научная СельскоХозяйственная Библиотека